배액배상 소송,
매도인이 계약을 깨면 계약금 2배를 받을 수 있을까?

부동산 매매계약이 체결된 뒤 시세가 오르거나 더 높은 가격을 제시하는 매수인이 나타나면서 매도인이 계약을 해제하려는 경우가 있습니다.

이때 흔히 “계약금의 두 배를 주면 매도인은 언제든 계약을 깰 수 있다”고 생각하지만 실제 법률관계는 그렇게 단순하지 않습니다.

부동산 배액배상 소송에서는 계약금 액수만큼이나 계약이 실제로 성립했는지, 중도금이나 잔금 지급 등 어느 일방이 이미 계약 이행에 착수했는지가 중요합니다.

먼저 알아둘 개념

부동산에서 말하는 ‘배액배상’은 정확히는 계약금 배액상환입니다

민법 제565조는 매매계약 당시 계약금 등을 주고받은 경우 특별한 약정이 없으면 일정한 시점까지 계약금을 해약금으로 보도록 규정하고 있습니다.

계약금 5천만원이면 매도인이 1억원을 주는 걸까요?

일반적인 해약금 구조라면 그렇습니다.

다만 계약서에 별도의 해제·위약금 조항이 있거나 이미 이행에 착수했다면 단순히 위 계산식만 적용되는 것은 아닙니다.

핵심 쟁점

배액상환은 언제까지 가능할까요?

민법상 계약금 해제는 무한정 가능한 것이 아닙니다.

따라서 이미 매수인이나 매도인이 계약을 실제로 이행하기 시작했다면 매도인이 뒤늦게 계약금의 두 배를 주겠다고 하더라도 계약금 해제권을 행사하지 못할 수 있습니다.

‘이행에 착수했다’는 것은 정확히 무슨 뜻일까요?

대법원은 이행의 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제행위를 한 경우라고 보고 있습니다.

단순히 계약을 이행할 준비만 한 정도로는 부족하지만, 반드시 계약상 채무를 완전히 제공한 상태까지 갈 필요는 없습니다.

매수인이 중도금을 이미 지급했다면?

부동산 매매에서 중도금 지급은 대표적으로 이행 착수가 문제 되는 상황입니다.

이미 약정된 중도금이 지급되는 등 계약의 본격적인 이행이 시작됐다면 매도인이 단순히 계약금의 두 배를 반환하는 방식으로 계약을 해제할 수 있는지 다툼이 생길 수 있습니다.

그렇다면 매수인이 중도금을 예정일보다 먼저 보내면 해제를 막을 수 있을까요?

이것도 무조건 그렇지는 않습니다.

대법원은 2024년 판결에서 이행기가 정해져 있더라도 원칙적으로 이행기 전 이행착수가 가능할 수 있다고 보면서도, 계약 내용상 매도인에게도 그 지급기일까지 기다릴 이익이 인정되는 등 특별한 사정이 있다면 조기 송금만으로 이행 착수가 되지 않을 수 있다고 판단했습니다.

대법원 사례

잔금일 두 달 전 일부 금액을 몰래 송금한 사건

대법원이 판단한 사건에서는 매수인이 계약 체결 6일 뒤, 약정된 잔금일보다 상당히 앞서 매도인에게 별도의 고지 없이 2천만원을 송금했습니다.

매도인은 이를 알게 된 직후 반환 의사를 밝혔고 이후 계약금 배액 등을 공탁하며 계약을 해제했습니다.

대법원은 해당 계약의 내용과 잔금 지급일, 조기 송금 경위 등을 종합해 이 송금만으로 이행에 착수했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

계약금 일부 지급

계약금 1억원 중 1천만원만 먼저 지급했다면 2천만원만 돌려주면 될까요?

매매계약에서 전체 계약금을 1억원으로 정했지만 계약 당시 일부인 1천만원만 먼저 송금하는 경우가 있습니다.

이때 매도인이 실제로 받은 1천만원의 두 배인 2천만원만 돌려주면서 계약을 해제할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

따라서 일부 계약금만 지급된 사건에서는 계약서상 약정한 전체 계약금과 실제 지급액, 계약금 지급방식에 관한 합의를 함께 봐야 합니다.

‘가계약금’만 보냈는데도 두 배를 받을 수 있을까요?

가계약금 사건에서는 더 먼저 확인할 것이 있습니다.

정식 매매계약이 이미 성립했는가?

문자나 메신저로 매매목적물과 대금, 계약금 지급 등 주요 조건에 합의한 상태에서 가계약금을 보낸 것인지, 아니면 아직 가격·잔금·권리관계 등을 계속 협의하는 단계에서 단순히 우선 협상권을 확보하기 위해 보낸 돈인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

대법원 판례도 가계약금에 해약금 성격을 인정하려면 정식 계약 체결 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 반환하기로 했다는 취지가 명백하게 인정돼야 한다고 보고 있습니다.

계약금 배액상환과 ‘위약금 2배’는 같은 말일까요?

구분할 필요가 있습니다.

따라서 계약서에 “계약금은 위약금으로 한다”거나 별도 손해배상 조항이 있다면 단순한 해약금 사건과 청구 구조가 달라질 수 있습니다.

이미 이행에 착수했는데 매도인이 다른 사람에게 팔아버렸다면?

이 단계에서는 단순한 ‘계약금 배액상환을 통한 자유로운 해제’ 문제와 구별해야 합니다.

매도인에게 더 이상 민법 제565조에 따른 해약금 해제권을 행사할 수 없는 상황인데도 계약을 이행하지 않는다면 계약상 채무불이행에 따른 해제·손해배상이나 소유권이전등기 청구 등 다른 법적 대응이 문제 될 수 있습니다.

즉 매수인이 반드시 ‘계약금 두 배만 받고 계약을 포기해야 하는 것’은 아닐 수 있습니다.

소송 전 확인

배액배상 소송을 검토한다면 먼저 시간순으로 정리합니다

부동산 배액배상 소송에서 확인할 자료

상황별로 보면 이렇게 달라질 수 있습니다

배액배상 소송에서 많이 묻는 질문

부동산 계약금 분쟁 대응

‘계약금 두 배’라는 숫자보다 계약이 어느 단계까지 진행됐는지를 봐야 합니다

부동산 배액배상 소송에서는 매도인이 계약을 파기했다는 사실만으로 청구금액이 자동 결정되지 않습니다. 계약이 실제로 성립했는지와 계약금의 성격, 이행 착수 시점부터 확인해야 합니다.

특히 중도금 지급이 있었거나 계약금 일부만 지급된 경우, 가계약금만 오간 경우에는 단순히 실제 송금액에 2를 곱하는 방식으로 법률관계를 정리하기 어렵습니다.

법무법인 오현 부동산분쟁대응TF팀은 매매계약서와 가계약 문자, 계약금·중도금 지급자료, 해제 통지 및 중개과정의 연락내용을 토대로 배액상환 가능 여부와 계약이행·손해배상 등 청구방향을 검토합니다.

상대방이 계약금의 두 배를 돌려주겠다고 통보했다면 곧바로 계약이 끝났다고 판단하기보다, 그보다 앞서 계약 이행에 착수한 사실이 있었는지부터 살펴볼 필요가 있습니다.