불법건축물철거, 이행강제금 폭탄 피하는 방법은?
갑자기 날아온 행정청의 시정명령서,
무작정 무시하면 평생의 금전적 족쇄가 될 수 있습니다
어느 날 우편함에 꽂힌 구청의 우편물 한 통. 봉투를 열어보니 내가 살고 있는 집의 일부가 허가받지 않은 공간이니 원상복구하라는 무시무시한 경고장이 들어있습니다. 다용도실을 조금 넓혀 쓰거나 옥상에 비가림막을 설치한 것뿐인데, 혹은 이사 올 때부터 원래 그렇게 생겼던 집인데 갑자기 범법자가 된 것 같은 두려움에 휩싸이게 됩니다. 최근 지자체들이 항공 사진이나 드론 촬영을 통해 단속을 대폭 강화하면서, 이러한 통지서를 받고 놀란 가슴을 쓸어내리며 상담실을 찾으시는 소유자분들이 실무 현장에는 참으로 많습니다.
이때 구청의 연락을 회피하거나 버티면 알아서 조용해질 것이라고 생각하시는 분들이 계십니다. 하지만 행정청으로부터 불법건축물철거 통보를 받게 되면, 국가의 시계는 아주 무섭고 냉정하게 돌아가기 시작합니다. 정해진 기한 내에 자진해서 원래 상태로 돌려놓지 않으면, 건축법에 따라 무시무시한 액수의 이행강제금이 부과됩니다. 이 돈은 한 번 내고 끝나는 벌금이 아닙니다. 원상복구가 완료될 때까지 1년에 최대 2회씩, 평생토록 반복해서 부과되는 끔찍한 금전적 족쇄입니다.
게다가 위반 건축물 대장에 등재되면 해당 부동산을 다른 사람에게 팔거나 전세를 내놓기도 극도로 어려워지며, 은행의 대출 연장마저 거절당하는 치명적인 불이익이 연쇄적으로 발생합니다. 그렇다고 억울한 마음에 당장 망치를 들고 부수기 전, 차가운 이성을 되찾고 법의 테두리 안에서 내가 입을 손해를 최소화할 수 있는 합리적인 출구 전략을 모색하셔야 합니다. 지금부터 억울한 소유자분들을 위해 피해를 구제받을 수 있는 실무적인 대처법을 아주 상세하게 짚어드릴게요.
1. 억울한 매수인의 호소, 전 주인이 지었는데 어떡하죠?
상담실에서 가장 많이 눈물을 흘리시는 분들은 바로 집을 산 지 얼마 되지 않은 새로운 매수인들입니다. 공인중개사의 말만 믿고 정상적인 집인 줄 알고 샀는데, 알고 보니 전 주인이 베란다를 무단으로 확장했거나 방을 쪼개어 놓은 건물이었던 것입니다.
억울하시겠지만 현행 행정법상 불법건축물철거 의무는 해당 행위를 직접 한 사람이 아니라, 현재 그 건물의 소유권을 가진 사람에게 부과되는 것이 원칙입니다. 따라서 구청은 전 주인이 아닌 현재의 여러분에게 시정명령을 내리고 이행강제금을 물리게 됩니다. 법률적으로 행정청에 대항하여 "내가 안 지었으니 취소해 달라"고 요구하는 것은 받아들여지지 않습니다.
이러한 억울한 상황에서는 즉시 나에게 집을 판 '전 주인'과 이를 제대로 확인하지 않은 '공인중개사'를 상대로 민사적인 책임을 물어야 합니다. 민법상 매도인의 하자담보책임이나 채무불이행 책임을 물어, 공사 비용과 이행강제금 상당액의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 위반의 정도가 너무 심해 건물의 목적을 도저히 달성할 수 없다면 아예 매매계약 자체를 해제해 버리는 강력한 법적 조치도 가능합니다.
2. 행정청의 명령에 맞서는 방어 무기, 행정심판과 행정소송
구청에서 내린 명령이라고 해서 무조건 100% 정당한 것은 아닙니다. 공무원도 사람이기에 실수를 할 수 있고, 법령을 지나치게 가혹하게 해석하여 무리한 처분을 내리는 경우가 실무 현장에서는 제법 존재합니다. 만약 행정청의 처분에 위법하거나 부당한 점이 있다면, 행정심판과 행정소송이라는 합법적인 제도를 통해 다툴 수 있습니다.
이때 잊지 말아야 할 가장 중요한 절차가 있습니다. 바로 소송 기간 동안 구청이 건물을 강제로 헐거나 이행강제금을 징수하지 못하도록 법원에 묶어두는 집행정지 신청입니다. 이 안전장치를 소장과 함께 접수해 두어야만 마음 편히 재판에 임할 수 있답니다.
3. 건물을 부수지 않고 살릴 수 있을까요? 마법의 해결책 '추인'
건물을 원래대로 부수고 복구하는 데에는 엄청난 공사 비용이 발생합니다. 만약 지어진 공간을 부수지 않고 관할 구청으로부터 합법적인 허가를 받아 양성화시킬 수 있다면 가장 이상적인 해결책이 될 것입니다. 이를 실무 용어로 추인(사후 허가)이라고 부릅니다.
하지만 모든 건물이 양성화될 수 있는 것은 아닙니다. 기존 건물이 해당 대지의 법정 건폐율과 용적률 제한을 초과하지 않고 일조권 사선 제한이나 주차장법 등 모든 건축 관련 법규를 완벽하게 충족하고 있을 때에만 예외적으로 사후 허가가 가능합니다.
물론 사후에 허가를 받더라도 그동안 법을 위반한 것에 대한 벌금 성격인 이행강제금 1회분이나 범칙금은 납부해야 합니다. 그럼에도 불구하고 비용적인 측면에서 불법건축물철거 공사비보다 양성화에 드는 비용이 훨씬 저렴할 수 있으므로, 반드시 전문가와 함께 도면을 꼼꼼하게 검토하여 추인 가능성을 가장 먼저 타진해 보시는 것이 지혜로운 대처법입니다.
4. 의뢰인들이 상담실에서 가장 자주 묻는 질문 (FAQ)
상담 과정에서 애가 타는 심정으로 가장 많이 여쭤보시는 세 가지 핵심 궁금증을 다정하고 명쾌하게 풀어드릴게요.
Q1.지은 지 10년이 훌쩍 넘었는데 이제 와서 단속이 나왔습니다. 불법건축물철거 명령에는 시효가 없나요?
A1. 아주 안타깝게도 그렇습니다. 형사 사건의 범죄에는 공소시효가 존재하지만, 위반 건축물에 대한 행정청의 시정명령 권한에는 시효가 존재하지 않습니다. 수십 년 전에 지어진 공간이라 할지라도, 행정청이 위반 사실을 인지하게 된 순간부터 언제든지 시정명령을 내릴 수 있습니다. 세월이 흘렀다는 이유만으로는 구제받기 어렵습니다.
Q2.이웃과 주차 문제로 다퉜는데, 앙심을 품고 악의적으로 신고한 것 같습니다. 이웃을 고소할 수 있나요?
A2. 이웃의 악의적인 신고로 불법건축물철거 시정명령을 받게 되면 인간적인 배신감과 분노가 치밀어 오르실 텐데요. 하지만 신고의 동기가 악의적이라 하더라도, 실제로 위반 사실이 존재한다면 이를 무고죄나 업무방해죄로 형사 고소하여 처벌하기는 몹시 어렵습니다. 대신 상대방의 건물 역시 불법적인 증축이 없는지 역으로 면밀히 조사하여 맞대응하는 방식이 실무 현장에서는 더 빈번하게 일어나는 다툼의 형태입니다.
Q3.이행강제금을 계속 내면 언제쯤 불법건축물철거 의무가 사라지나요? 상한선이 궁금합니다.
A3. 과거에는 주거용 건축물의 경우 5회까지만 이행강제금을 부과하고 마는 유예 조항이 있었습니다. 하지만 2019년 건축법이 대대적으로 개정되면서 이 상한선 혜택이 완전히 폐지되었습니다. 현재는 시정이 완료되는 그날까지, 아무런 횟수 제한 없이 매년 무한정으로 금액이 부과됩니다. 버티면 해결될 것이라는 기대는 오히려 빚더미를 키우는 지름길이 됩니다.
5. 객관적인 진단과 신속한 대처, 소중한 자산을 지키는 첫걸음입니다
나의 평온했던 보금자리가 어느 날 갑자기 범법의 온상으로 지목받는 현실은 누구에게나 가혹하고 두려운 일입니다. 구청 공무원의 강경한 말투와 엄청난 액수의 과태료 통지서 앞에서 일반인은 쉽게 위축되고 모든 것을 체념하기 쉽습니다. 하지만 감정적인 절망이나 무의미한 방치는 문제를 해결해 주지 않습니다. 억울한 책임을 매도인에게 전가하거나 행정청의 흠결을 찾아내는 날카로운 법리적 분석, 그리고 양성화의 가능성을 열어두는 입체적인 접근만이 현재의 피해를 최소화할 수 있는 유일한 열쇠입니다.
복잡하고 무거운 행정청과의 다툼 앞에서 홀로 밤잠을 설치며 괴로워하실 필요는 없습니다. 법무법인 오현 부동산분쟁대응TF팀은 얽히고설킨 수많은 건축 분쟁과 행정 소송 현장에서 축적한 예리한 통찰력을 바탕으로, 꽉 막힌 규제 속에서도 의뢰인을 위한 가장 합리적이고 경제적인 탈출구를 찾아내는 최적의 법률 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 체계적인 불법건축물철거 대응 전략을 통해, 무거운 마음의 짐을 훌훌 털어내시고 하루빨리 든든하고 평온한 일상을 안전하게 되찾으시기를 진심으로 응원하며 저희가 끝까지 곁에서 돕겠습니다.