한강 조망권 분쟁,
앞에 건물이 들어서 한강뷰가 막히면 배상받을 수 있을까?

한강변 아파트에서는 동일 단지 안에서도 어느 방향으로 어느 정도 한강이 보이는지에 따라 실제 거래가격이나 선호도가 달라지는 경우가 있습니다.

그런데 인접 토지에 아파트나 오피스텔, 고층건물이 신축되면서 기존에 누리던 조망이 크게 가려진다면 손해배상이나 공사금지를 요구할 수 있는지가 문제가 됩니다.

한강 조망권 분쟁에서는 ‘한강이 얼마나 가려졌는가’에 앞서 기존의 조망이 법적으로 보호할 정도의 독자적인 생활이익이었는지를 먼저 확인해야 합니다.

먼저 알아둘 부분

한강이 보였다는 사실만으로 ‘조망권’이 생기는 것은 아닙니다

경관이나 조망은 생활에 미적 만족감과 정신적 안정감을 줄 수 있지만 주변 토지가 개발되면 달라질 가능성이 있는 이익이기도 합니다.

따라서 법원은 모든 조망을 권리로 보호하기보다 해당 장소에서 그 조망을 누리는 것이 사회통념상 독립된 이익으로 인정될 만큼 중요한 경우인지를 먼저 살펴봅니다.

법적으로 보호되는 조망이익은 어떻게 판단할까요?

한강뷰는 다른 조망보다 특별하게 인정될까요?

과거 한강변 아파트 사건에서는 한강과 주변 경관이 미적·정신적 측면뿐 아니라 사회적·경제적 측면에서도 상당한 조망가치를 가진다고 평가된 사례가 있습니다.

특히 조망 가능 여부에 따라 아파트 가격과 분양가격에 실제 차이가 형성돼 있었다는 점이 조망의 경제적 가치를 판단하는 요소로 고려됐습니다.

한강뷰 아파트인데도 조망권이 인정되지 않은 사례가 있습니다

법원은 한강을 바라볼 수 있었던 아파트라고 해서 항상 조망이익을 보호한 것은 아닙니다.

주거지역에서 주변 토지가 향후 개발될 가능성을 충분히 예상할 수 있고, 해당 아파트가 특별히 한강 조망을 중요한 목적으로 건축된 장소라고 보기 어려웠던 사건에서는 한강 조망이 줄어들었어도 법적 보호가치를 인정하지 않은 사례가 있습니다.

결국 ‘한강이 보였다’보다 왜 그 조망을 계속 보호해야 하는 장소인지 설명할 수 있어야 합니다.

앞 땅이 비어 있어서 한강이 보였던 경우라면?

이 부분은 한강 조망권 분쟁에서 상당히 중요합니다.

대법원은 조망 대상과 아파트 사이의 다른 사람 소유 토지에 건물이 없거나 낮은 건물만 있어서 그 땅을 통해 우연히 조망을 누릴 수 있었던 경우라면, 원칙적으로 해당 토지에 건물이 새로 들어섰다는 이유만으로 조망이익 침해를 인정하기 어렵다고 봤습니다.

건물을 높게 지어 확보한 한강뷰도 보호될까요?

대법원은 일반적인 지역에서 기존 건물을 더 높게 짓는 등의 방법으로 주변 건물을 넘어 조망을 확보하게 된 경우처럼 인공적으로 특별한 시설을 갖춰 얻은 조망은 법적으로 보호하기 어렵다고 판단한 사례도 있습니다.

조망이 어떤 자연적·장소적 특성에서 형성됐는지와 주변 토지의 정상적인 이용을 제한하면서까지 보호해야 할 성격인지를 함께 살펴보는 이유입니다.

두 번째 판단

조망이익이 인정돼도 바로 손해배상이 되는 것은 아닙니다

법적 보호가 가능한 조망이익이 존재하더라도 신축건물로 인한 침해가 사회생활상 참아야 할 정도를 넘어섰는지를 다시 확인합니다.

법원에서 말하는 ‘수인한도’란 무엇일까요?

도시에서는 인접 토지가 개발되면서 일조나 조망이 어느 정도 달라질 수 있기 때문에 모든 생활환경 변화를 위법하다고 보지는 않습니다.

대신 피해의 성질과 정도, 지역 특성, 피해건물과 가해건물의 위치·구조, 토지 이용의 선후관계, 침해를 피할 가능성과 공법상 규제 위반 여부 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 감수할 수준을 넘어섰는지를 판단합니다.

한강이 조금 덜 보이게 됐다는 사정과 거실 정면의 한강 조망이 거의 완전히 차단된 경우를 동일하게 평가하기 어려운 이유입니다.

새 건물이 건축법을 모두 지켰다면 손해배상은 불가능할까요?

건축 관련 법령을 준수했다는 사실은 중요한 판단요소이지만 그것만으로 민사상 책임 여부가 항상 결정되는 것은 아닙니다.

판례는 생활이익 침해가 사회통념상 수인한도를 넘는지 여부를 공법적 규제 준수 여부를 포함한 여러 요소를 종합해 판단하는 구조를 취하고 있습니다.

조망권 침해가 인정되면 무엇을 배상받을 수 있을까요?

민법은 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 다른 사람에게 손해를 입힌 경우 불법행위에 따른 손해배상책임을 규정하고 있습니다.

조망·일조·사생활 침해 등 생활이익 침해 사건에서는 부동산의 가치 하락 등 재산상 손해가 문제될 수 있습니다.

집값이 2억원 떨어졌다면 2억원을 청구할 수 있을까요?

단순히 매수 당시 가격과 현재 시세의 차이를 그대로 조망권 손해라고 볼 수는 없습니다.

부동산 가격은 시장 전체의 움직임과 금리, 단지의 노후도, 교통·학군 등 다양한 요소에 영향을 받기 때문에 조망 침해 자체로 발생한 가치 하락분을 구분할 필요가 있습니다.

실제 분쟁에서는 감정 등을 통해 침해 전후의 부동산 가치 차이와 조망침해가 미친 영향을 확인하는 과정이 중요할 수 있습니다.

“한강이 70% 가려졌습니다”라는 사진만으로 충분할까요?

사진은 중요한 자료지만 촬영 위치나 렌즈, 각도에 따라 실제 체감 조망이 달라질 수 있습니다.

한강 조망권 분쟁에서는 거실 등 주요 생활공간에서 보이는 경관의 변화와 신축 전후의 조망상황을 객관적으로 비교하는 자료가 중요합니다.

조망 침해와 함께 천공률, 일조시간, 압박감 등 다른 생활환경 변화가 동시에 문제 되는 사건이라면 각각을 구분해 분석할 필요가 있습니다.

아직 공사 중이라면 건축을 막을 수도 있을까요?

인접 건축물로 인해 조망이 침해될 것으로 예상되는 경우에는 손해배상뿐 아니라 일정한 경우 건축공사의 금지를 요구하는 분쟁으로 이어지기도 합니다.

그러나 공사금지를 구하려면 단순히 조망이 불편해질 것이라는 정도를 넘어 법적으로 보호되는 조망이익이 존재하고 그 침해가 수인한도를 넘어서는지를 구체적으로 소명할 필요가 있습니다.

조망권 침해를 이유로 건축허가 자체를 취소할 수 있을까요?

민사상 조망이익을 보호받을 수 있다는 것과 인근 주민이 건축허가처분 자체의 취소를 요구할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.

판례도 민사상 생활이익 침해에 대한 방해제거·예방청구와 행정청의 건축허가를 다투는 행정소송은 요건과 법적 구조가 다르다는 점을 구분하고 있습니다.

한강뷰뿐 아니라 햇빛까지 가려졌다면?

조망권과 일조이익은 서로 다른 생활이익이므로 각각의 침해 여부를 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.

고층건물 신축으로 한강 조망뿐 아니라 일조시간 감소, 시야 차단에 따른 압박감, 사생활 침해 등이 동시에 발생했다면 하나의 요소만 검토하는 것보다 전체적인 주거환경 변화를 확인하는 것이 중요합니다.

실제 대법원 판례에서도 조망·일조·사생활 침해 등 여러 생활이익을 구분하여 위법 여부와 손해를 판단하고 있습니다.

분쟁 초기 자료

한강 조망권 분쟁이 예상된다면 공사 전 자료부터 확보합니다

실제 분쟁에서는 다섯 단계를 순서대로 보는 것이 좋습니다

한강 조망권 분쟁에서 많이 묻는 질문

부동산 조망권 분쟁 대응

한강이 가려졌다는 결과보다 기존 조망의 법적 가치를 먼저 확인해야 합니다

한강 조망권 분쟁은 한강 조망이 감소했다는 사실만으로 결론이 정해지지 않습니다. 기존 조망이 해당 장소에서 독립적으로 보호할 가치가 있는 생활이익인지부터 살펴봐야 합니다.

그 다음 신축건물로 인해 조망이 얼마나 감소했는지와 주변 지역의 개발상황, 건물의 위치·구조, 토지이용의 선후관계 및 침해를 줄일 수 있었는지 등을 토대로 수인한도를 검토하게 됩니다.

법무법인 오현 부동산분쟁대응TF팀은 공사 전후 조망자료와 건축도면, 인근 토지이용현황, 분양·거래자료와 감정자료 등을 토대로 조망이익의 보호 가능성과 손해배상·공사금지 등 대응 방향을 검토합니다.

인접 건축공사가 예정돼 있다면 공사가 상당 부분 진행된 뒤 사진을 확보하기보다 기존 한강 조망과 건축 전 주변 상황을 먼저 객관적인 자료로 남겨두는 것이 중요합니다.